10年房地产调控房价涨10倍政策未击中上

2018年12月07日 来源:

10年房地产调控房价涨10倍 政策未击中上涨根源

楼市调控应分区域对症开方(市场观察)

今年以来,中国房地产市场(专题阅读)再度呈现火热之势,但是不同城市间市场冷热不均的状况也很明显:一二线城市供不应求,不仅房地产企业之间的激烈争夺使得 地王 频出,而且部分热点区域楼盘再次出现 日光盘 现象;而三四线城市销量则明显滞后,库存高企,房价上涨速度趋缓。对此,专家认为,随着房地产调控的持续,不同城市间房地产市场分化加剧。未来房地产调控更应该 分而治之 ,房价涨幅较高的重点区域严格实行调控各项措施,而对于大部分已经较为平稳的市场,则适当采取去行政化的手段调控。

【楼市区域分化加剧】

中国指数研究院近日发布7月份百城价格指数显示,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元每平方米,环比上涨0.87%,百城价格自2012年6月以来连续第14个月环比上涨。值得注意的是,就北上广等十大城市的房价而言,7月十城的住宅均价为17609元每平方米,环比上涨1.34%,与去年同期相比上涨11.06%;而与之相对应的是,环比下跌的城市增至39个,东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌。

同时,各地库存也出现分化。数据显示,重点城市市场库存下滑仍在持续,而三四线城市却是库存高企,供过于求明显。对此,中原市场研究部总监张大伟认为,2009年之后,中国三四线城市的土地供应有了爆发式的增长,特别是大城市限购等调控加码后,不少地产商开始重点布局三四线城市,导致这些城市的楼市场供应量较大,而一二线城市却在不断去库存。

对于不同城市之间房地产市场的 冷热温差 ,北京大学城市与环境学院教授董黎明认为,其根源在于教育、医疗、就业等优质资源过度集中于北上广等一线大城市,导致人口和购房需求的刚性增长。

【10年调控房价涨10倍】

房价的不断上涨,也使得市场对不断加码的楼市调控政策的效果产生了质疑。近日有媒体统计,从2003年至今的10年时间里,管理层出台房地产相关的宏观政策达43次,房价也随之上涨超过10倍。

新国五条新政效力已渐减弱,调控难抑房价上涨预期。 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,一线城市房价愈调愈高的规律再次得到验证,控制房价任务艰巨漫长,表明调控房价依然压力巨大:一是上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市,房价上涨幅度不断扩大;二是房价上涨预期基本形成,新国五条调控威慑力正在弱化;三是35个地方版调控细则是又细又粗,关键性的政策缺乏实际操作力;四是伴随成交量的缓慢回升,调控政策出现政策见底的初步迹象。

显然,调控政策并没有击中导致房价上涨的根源。中国房地产学会副会长陈国强表示,对于楼盘入市价格的控制的确能够在短期内抑制房价的大幅上涨,但是限价政策必然会导致供应出现问题。长期来看,调控房价最终需要增加供应。

【调控需转换新思路】

事实上,由于楼市在不同城市之间出现分化,因此再采用 一刀切 的全国统一调控政策就很难奏效。调控政策应该根据不同地区的情况,相应做出更有针对性更精准的调整。

中国房地产市场不是一个全国统一的市场,带有很强地域特点。 中信证券首席经济学家诸建芳认为,应尽量避免采取统一的政策,可出一些原则性的政策取向,各个地区可以根据不同的情况,采取一些具体的措施,这样可能会对房地产行业的正常发展更有利。

从近期高层的表态来看,虽然调控的总体基调尚未改变,但转换思路、减少对行政性措施的依赖,以针对性的微调为主要手段可能代表未来的政策趋势。 陈国强认为,在 稳增长 和 保就业 两大重心的带动下,作为拉动经济增长的重要支柱,下半年房地产领域出现政策加码的可能性低,相对宽松的外部环境将继续为楼市发展提供利好因素。

对于未来楼市调控的新思路,董黎明认为,应该是通过投资等相关政策,将更多新项目引向中小城市,增强其人口吸聚力,以缩小城市和区域间的资源配置差异,这样才能从根本上解决部分城市房地产过热和 摊大饼 式发展的问题。

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