优先满足首套房贷救市还是惠民生

2018年12月07日 来源:

优先满足首套房贷:救市还是惠民生?评论

本月上旬中国央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会,他要求各商业银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。此消息次日一经披露,便被市场解读为稳定楼市的“救市”行为,地产股也因此集体飙升。然而,结合当前宏观经济形势和中央政府的经济政策信号,央行此举虽然在结果上可能利好房地产市场,但实则是为了惠民生兼顾稳增长,“救市”之说并不成立。

此次会议的目的主要是,针对近来个人住房贷款排队、商业银行收紧住房贷款额度以及首套房贷利率提高等现象,希望银行特别是国有银行,要有社会,加强对个人住房贷款的服务,对首套房贷利率合理定价,对符合条件的个人住房贷款提高放款效率。

个人住房按揭贷款曾经是商业银行的基础贷款业务,在楼市繁荣和信贷扩张时期,具有量大质优的特点,何以现在成了众多银行弃之如敝屣、避之唯恐不及的鸡肋?

从市场风险看,在经历房价连年上涨之后,高房价让大多数人难以承受,毫无疑问楼市是存在泡沫的。从今年2月下旬开始,随着部分商业银行叫停或收缩地产融资供应,以杭州为代表的全国各地楼市出现大批降价或“促销”现象,就连一度被认为不可能降价的北京、上海等一线城市,也从城市外围开始出现了降价潮。这导致理论界和实业界普遍认为,此前多年不可持续的房价上涨已经见顶,下滑趋势不可避免。商业银行为了控制风险,避免房价继续下跌可能带来的断供乃至更严重的弃房事件发生,就有了降低个人住房贷款额度的动机,而首套住房的需求并没有明显减弱。在供不应求的情况下,就导致首套房贷利率由前些年的折扣优惠变成了现在的普遍上浮。

从收益角度看,个人住房贷款,特别是首套房贷款,因为考虑到社会影响,利率即使上浮,也不会太高,其收益上比不上中小企业贷款和非标产品。即便现在非标规模出现萎缩,银行也更愿意将这部分额度转向为一些高净值客户服务,以他们高端社区的房产作抵押发放消费贷款——通常这些房产地段好、环境好,房价抗跌能力强,贷款利率高于普通住房贷款几十个基点,且显性风险更低。在不考虑外部性的情况下,身负盈利压力的商业银行会做出此种选择,也就不足为奇。

从信贷限额的基础——存款看,由于2014年伊始,“余额宝”等“宝宝类”产品为代表的互联金融的快速发展,造成了银行业金融脱媒的加速,商业银行存款流失严重。从央行最新发布的(4月)金融统计报告来看,人民币存款4月减少6546亿元,其中住户存款减少更达到1.23万亿之巨,而M2却显着高于预期。这种背离的现象多是因为同业存款增加所致。众所周知,银行存款搬家到互联金融宝宝类产品后,90%以上都会重新以同业存款的方式存入银行,同业存款不作为一般存款,但可计入M2之中。一般存款的减少,直接导致商业银行可投放信贷额度的降低,再结合上述两个原因,就产生了商业银行惜贷个人住房贷款、个人住房贷款排队、贷款利率上浮等现象。这也是互联金融对现有金融系统和金融服务冲击的又一体现。

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